Nasional

Sabtu, 26 Februari 2022 - 07:39 WIB

9 bulan yang lalu

Ini Aturan HGB Terbaru 2022, Tanah Bisa Hilang Kalau Tak Diperpanjang

TBOnline, JAKARTA | SUDAH tahukah kamu ada aturan terbaru terkait Hak Guna Bangunan (HGB) yang berlaku di 2022 ini? Kalau belum, artikel ini menjadi penting untuk dibaca. Apalagi bagi kamu yang ambil KPR atau Kredit Perumahan Rakyat. Pasalnya, properti yang kamu beli secara kredit tekadang menggunakan sertifikat HGB.

Melansir kompas.com, Hak Guna Bangunan (HGB) adalah kewenangan pemerintah kepada warga negara untuk menggunakan lahan yang bukan miliknya. Sertifikat HGB diberikan kepada masyarakat untuk memberdayakan lahan berupa pendirian bangunan atau keperluan lain dalam jangka waktu tertentu.

Terkait hal ini Staf Khusus dan Juru Bicara Menteri Agraria dan Tata Ruang (ATR)/BPN Teuku Taufiqulhadi mengatakan bahwa HGB tidak selalu ada di atas tanah negara, Tetapi juga bisa berada di atas tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Sehingga, jika masa sertifikat HGB berakhir dan belum diperpanjang, maka status tanah akan kembali menjadi milik negara atau perusahaan.

“Jadi kalau tidak diperpanjang akan kembali ke pemiliknya, kalau milik negara kembali ke negara kalau perusahaan kembali ke perusahaan,” jelas Taufiq, Senin (21/2/2022).

Berkas-berkas ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah Pasal 35, pemegang HGB yang tidak lagi memenuhi syarat wajib melepaskan atau mengalihkan HGB kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam jangka waktu satu tahun. Namun, apabila dalam jangka waktu tersebut hak nya tidak dilepaskan atau dialihkan, maka hak tersebut akan hapus karena hukum.

Oleh karena itu, seluruh pemegang HGB harus memperhatikan masa berlaku HGB dan waktu untuk memperpanjang sertifikat. HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Lebih lanjut, HGB di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbaharui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik. “Tetapi dalam perpanjangan tersebut akan dilihat dalam konteks peruntukannya, apakah sesuai dengan rencana tata ruang dan apakah dimanfaakan secara benar atau tidak,” tambah Taufiq.

Sementara dalam PP, dituliskan HGB diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan:

  • Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak
  • Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
  • Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
  • Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang, dan tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum
  • Permohonan perpanjangan HGB bisa dilakukan di Kantor Pertanahan daerah setempat selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu perpanjangan HGB

Beli Rumah KPR Sertifikat HGB

Dalam Pasal 21 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah, disebutkan bahwa tanah yang dapat diberikan HGB adalah tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik. Pada praktiknya, properti seperti perumahan KPR yang ditawarkan para pengembang biasanya bersertifikat HGB.

Anda harus pastikan dulu jika HGB itu bukan berada di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan. HGB itu harus beradasarkan nama pengembang. Tapi biasanya status ini sudah clear sebab lazimnya telah diverifikasi bank yang bekerja sama dengan pengembang. Ini penting karena nanti kalau sudah lunas, sertifikat HGB itu bisa diubah menjadi sertifikat hak milik.

Ubah HGB ke SHM

Banyak dari masyarakat yang mempertanyakan bisakah tanah yang berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) diubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Jawabannya adalah bisa, meski demikian persyaratan yang harus dipenuhi untuk mengurus sertifikat tanah ini cukup banyak.

Dikutip dari kompas.com, karena HGB hanya sebatas hak pakai atau hak sewa ke negara dalam jangka waktu tertentu. Sementara, SHM adalah pengesahan kepemilikan properti atau tanah tanpa adanya batas waktu yang ditentukan. Ini menjadi penting dilakukan, mengingat masih banyak properti terutama rumah yang dijual oleh pengembang dengan status masih berupa HGB.

Lantas, berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk menempuh proses pengubahan status dari HGB menjadi SHM? berikut rincian besaran biaya ubah HGB ke SHM:

Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang bergantung pada biaya Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) serta luas tanah. Adapun rumusnya adalah 5% x (Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)).

Biaya pejabat PPAT. Pada tahap ini, tarif setiap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) biasanya berbeda-beda, bergantung pada setiap individu atau lembaga. Namun rata-rata besaran tarif yang di banderol adalah sekitar Rp 2 juta.

Biaya pengukuran (luas lebih 600 meter persegi) HGB yang akan diubah menjadi SHM dengan luas tanah lebih dari 600 meter persegi, maka harus dikenakan biaya pengukuran. Rumusnya adalah [(luas tanah/500) x 120.000] + 100.000.

Biaya konstantering report (luas lebih dari 600 meter persegi) Sama seperti biaya pengukuran, tanah dengan luas lebih dari 600 meter persegi juga harus melakukan perhitungan biaya konstantering report. Sementara itu, rumus perhitungan biaya konstantering report adalah [(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000] / 2.

Berkas Yang Dibutuhkan

  1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemohon
  2. Fotokopi Kartu keluarga (KK)
  3. Surat Kuasa hanya jika dikuasakan
  4. Surat Persetujuan dari kreditor hanya jika dibebani hak tanggungan
  5. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) Pajak Bumi Bangunan (PBB) tahun terakhir
  6. Sertifikat HGB
  7. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan
  8. Surat Keterangan dari Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari HGB menjadi SHM untuk rumah dengan luas 600 meter persegi

Setelah semua persayaratan lengkap, pemohon bisa langsung mendatangi Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan menyerahkan seluruh dokumen yang telah disiapkan. Kemudian isi seluruh formulir yang telah disediakan oleh pihak BPN dan melakukan pembayaran di loket.

Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi adalah sebesar Rp 50 Ribu. Sertifikat SHM akan siap diambil setelah 5 hari sejak hari pendaftaran. (kompas/tribun)

Artikel ini telah dibaca 5124 kali

“Kebaikan Berawal dari Sini” Danone-AQUA
Baca Lainnya